調(diào)控不斷加碼房地產(chǎn)暴利時(shí)代漸退

    今年以來(lái)，在“新國(guó)八條”等房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的影響下，多數(shù)城市房?jī)r(jià)漲幅明顯趨緩，投機(jī)投資性購(gòu)房需求得到有效抑制，部分房?jī)r(jià)過(guò)高城市出現(xiàn)穩(wěn)中有降態(tài)勢(shì)。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局１８日發(fā)布的７月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，與上月相比，７０個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有１４個(gè)，持平的城市有１７個(gè)。與６月份相比，７月份環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市增加了５個(gè)。價(jià)格上漲的城市中，環(huán)比漲幅均未超過(guò)１．０％，漲幅比６月份縮小的城市有１５個(gè)。一線城市商品房漲幅出現(xiàn)全面停滯。

    二手住宅價(jià)格方面，與上月相比，７０個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有２２個(gè)，持平的城市有１２個(gè)。價(jià)格上漲的城市中，環(huán)比價(jià)格漲幅均未超過(guò)１．０％。

    正當(dāng)房企在嚴(yán)格調(diào)控政策下轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線城市、部分二、三線城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)上漲勢(shì)頭之時(shí)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部１７日公布了對(duì)各地列入新增限購(gòu)城市名單的５項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)，限購(gòu)令“擴(kuò)編”箭在弦上，房企等待樓市調(diào)控政策松動(dòng)的愿望隨之破滅。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，２０１１年是我國(guó)“十二五”規(guī)劃的開(kāi)局之年，也是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵之年，中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度不會(huì)放松。

    “中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正發(fā)生著巨大變化，如果說(shuō)調(diào)控前地產(chǎn)商還沐浴在和煦的春風(fēng)中，調(diào)控后就是置身于刺骨的寒風(fēng)中了，而且這個(gè)寒風(fēng)不是一年兩年，不能太樂(lè)觀?！备吆屯顿Y董事長(zhǎng)蘇鑫說(shuō)，５年前投資一二線城市的住宅，年投資回報(bào)率一般能達(dá)到１５％，調(diào)控后的年回報(bào)率不會(huì)超過(guò)５％。蘇鑫認(rèn)為，限制第三套房以上的按揭一定是長(zhǎng)期的政策，因?yàn)檎庾R(shí)到普通住宅的去投資化是未來(lái)政策的重要趨向。

    陽(yáng)光１００集團(tuán)董事長(zhǎng)易小迪認(rèn)為，房?jī)r(jià)繼續(xù)瘋漲不可能再延續(xù)，除了限購(gòu)、限價(jià)的調(diào)控手段，保障房、房產(chǎn)稅這些長(zhǎng)期調(diào)控手段可能會(huì)長(zhǎng)期存在，住宅市場(chǎng)將呈現(xiàn)“兩分天下”的格局，房產(chǎn)稅如果在全國(guó)鋪開(kāi)，也將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成重大影響。

    庫(kù)存壓力持續(xù)增大資金鏈日益繃緊

    隨著房地產(chǎn)調(diào)控的進(jìn)一步深入和政策的進(jìn)一步細(xì)化，多個(gè)城市和房企的庫(kù)存量大幅攀升，同時(shí)銷(xiāo)售量萎縮和融資成本上升導(dǎo)致房企資金鏈條日益緊繃。

    截至８月１７日，滬深兩市１２２家房地產(chǎn)上市公司中，共有３８家上市房企公布了２０１１年半年報(bào)。據(jù)ＷＩＮＤ資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，３８家上市房企期末存貨從去年同期的２６０２．２４億元大幅增加至今年中期的３７６２．０６億元，同比增長(zhǎng)４４．５７％。而從已公布７月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的１４家上市房企銷(xiāo)售情況來(lái)看，有９家上市房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)環(huán)比出現(xiàn)下跌。

    而對(duì)于小型上市房企而言，宏觀調(diào)控將使其資金鏈更加緊繃，多家小型上市房企上半年均出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性虧損。

    流動(dòng)性日益收緊，房地產(chǎn)信貸政策導(dǎo)致房企融資渠道收窄，融資成本不斷上升。前美國(guó)銀行美林董事總經(jīng)理、安泰盤(pán)實(shí)總裁蓬鋼認(rèn)為，目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)都面臨資金壓力，要么降價(jià)獲取資金，要么去資本市場(chǎng)進(jìn)行成本較高的融資。

    以海南為例，當(dāng)前海南省待售商品房４５０萬(wàn)平方米，在建商品房２８００多萬(wàn)平方米，報(bào)建項(xiàng)目還有１２００萬(wàn)平方米，總共近４５００萬(wàn)平方米，而海南去年上半年月均銷(xiāo)售面積為８０．０３萬(wàn)平方米，今年上半年月均銷(xiāo)售面積大約為７２．３萬(wàn)平方米。海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，產(chǎn)銷(xiāo)之間的這種反差提醒我們，房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模一定要摸清存量底數(shù)、把握市場(chǎng)需求、有效搞好促銷(xiāo)和風(fēng)險(xiǎn)控制。

    部分與會(huì)專(zhuān)家認(rèn)為，隨著調(diào)控政策深入和細(xì)化，下半年房企庫(kù)存壓力進(jìn)一步上升，買(mǎi)方市場(chǎng)很可能到來(lái)，再加上房企資金持續(xù)受到壓力，房企可能將推盤(pán)降價(jià)回籠資金。

    深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份公司董事長(zhǎng)陳勁松說(shuō)，即使限購(gòu)令不“擴(kuò)編”，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)也已進(jìn)入存貨積壓周期，下半年市場(chǎng)的積壓就會(huì)帶來(lái)價(jià)格調(diào)整。

    經(jīng)營(yíng)盈利模式遭遇挑戰(zhàn)房地產(chǎn)業(yè)亟待轉(zhuǎn)型

    隨著房企庫(kù)存和資金的壓力不斷增大，房企傳統(tǒng)的粗放式經(jīng)營(yíng)和盈利模式遭遇挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)業(yè)亟待轉(zhuǎn)型。

    北京世嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)朱仝說(shuō)，過(guò)去簡(jiǎn)單地拿地、蓋房、預(yù)售、回錢(qián)，產(chǎn)生利潤(rùn)的模式已經(jīng)不存在了。房企現(xiàn)在首先要降低發(fā)展速度，做好手中的住宅產(chǎn)品，同時(shí)適當(dāng)開(kāi)發(fā)綜合性商業(yè)項(xiàng)目。

    “住宅市場(chǎng)將走向微利時(shí)代，不再是產(chǎn)生暴利的產(chǎn)品，房企必須創(chuàng)新產(chǎn)品、提高品質(zhì)，才可能獲得利潤(rùn)?！币仔〉险f(shuō)，嚴(yán)厲的調(diào)控加速了中國(guó)城市化往二、三線城市的轉(zhuǎn)移，城市化熱點(diǎn)已經(jīng)不在沿海大中城市或一線城市，房企來(lái)源于投資升值的盈利模式將會(huì)受到很大挑戰(zhàn)，通過(guò)地價(jià)的上升推動(dòng)房?jī)r(jià)上升的周期面臨轉(zhuǎn)變，與之相適應(yīng)的粗放式經(jīng)營(yíng)盈利模式將結(jié)束。

    蘇鑫認(rèn)為，此次房地產(chǎn)調(diào)控必然導(dǎo)致兩個(gè)趨勢(shì)，一是使單一的商品房市場(chǎng)裂變成商品房和保障房的雙軌制市場(chǎng)，二是普通住宅的去投資化。房地產(chǎn)融資將從銀行為主的間接融資轉(zhuǎn)向信托、基金為主的直接融資，房地產(chǎn)投資將告別“炒房”時(shí)代進(jìn)入理性投資時(shí)代。商業(yè)地產(chǎn)和非限購(gòu)的三線城市住宅將成為資金追逐的下一輪熱點(diǎn)。

    朱中一說(shuō)，今后我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將由數(shù)量增長(zhǎng)型為主轉(zhuǎn)為性?xún)r(jià)比提升為主，所有企業(yè)都必須重視這個(gè)問(wèn)題，否則將面臨淘汰的危險(xiǎn)。他認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)亟待轉(zhuǎn)型，應(yīng)調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變開(kāi)發(fā)建設(shè)模式、推進(jìn)科技進(jìn)步和技術(shù)創(chuàng)新、拓寬房地產(chǎn)融資渠道和強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部管理。